החזר מס שבח: איך מקבלים ומי זכאי?
מס שבח הוא אחד המיסים המרכזיים בעולם הנדל"ן והוא נגבה בעת מכירת נכס מקרקעין בישראל אבל לא כל מי ששילם מס שבח חייב להיפרד מהכסף לתמיד – במקרים מסוימים ניתן לקבל החזר חלקי או מלא של המס.
במאמר זה המומחים של חברת עמית החזרי מס מסבירים את התנאים לקבלת החזר מס שבח, מי זכאי לו, איך מגישים בקשה להחזר, ומהן השיטות למקסם את גובה ההחזר.
מהו מס שבח ולמה צריך לשלם אותו?
מס שבח הוא מס ממשלתי המוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה המקורי בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, תשלומי מיסים והוצאות עורך דין.
מטרת המס היא לוודא שהמדינה תקבל את חלקה מהרווחים הנוצרים בשוק הנדל"ן, והוא מוטל לפי שיעור מדורג בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס ולשיעורי המס הנהוגים בעת המכירה.
מי זכאי להחזר מס שבח ואיך בודקים את הזכאות?
לא כל מוכר זכאי לקבלת החזר מס שבח אבל קיימים מקרים נפוצים שבהם ניתן לדרוש החזר: כשהמכירה הייתה פטורה ממס שבח אבל שולם מס בטעות; כשמתגלה חישוב שגוי של המס או במקרה שבו המוכר היה זכאי להטבות מס מיוחדות שלא נלקחו בחשבון בעת החישוב הראשוני.
גם אנשים שמכרו דירות ושילמו מס שבח אבל רכשו דירה חלופית עשויים להיות זכאים להחזר בהתאם לכללי קיזוז מס שבח. על מנת לבדוק זכאות להחזר ניתן לפנות לרשות המיסים עם המסמכים הרלוונטיים ולבקש חישוב מחדש, אבל כדי להימנע מטעויות חשוב לקבל את הסיוע של המומחים שלנו ולוודא שהחישוב מתבצע בצורה המיטבית.
איך אפשר למקסם את החזר מס השבח באמצעות תכנון מס נכון?
במקרים רבים ניתן להפחית באופן משמעותי את תשלום מס השבח ואף לקבל החזר אם מתכננים נכון את חישוב המס ומנצלים את ההקלות הקיימות. קיימות מספר קבוצות של נישומים שיכולים ליהנות מקבלת החזר מס שבח:
זוגות המחלקים ביניהם את תשלום מס השבח – במקרים מסוימים ניתן לשייך את חבות המס לאחד מבני הזוג כדי למקסם את גובה ההחזר.
נישומים המבצעים פריסת שבח – ניצול מדרגות המס השנתיות או נקודות זיכוי לצורך הפחתת החבות במס.
נישומים המבצעים קיזוז הפסדים – הפחתת מס שבח כנגד הפסדי הון משנים קודמות.
אנשים שעומדים בהקלות שנקבעו על ידי רשות המיסים – למשל הקלות מיוחדות הניתנות במסגרת חקיקה או תקנות זמניות.
אנשים שעומדים בפטורים והקלות קבועות לפי תקנות מיסוי מקרקעין – כולל פטור במכירת דירת מגורים יחידה.
נישומים שיש להם זכאות לניצול שיעורי מס היסטוריים – בהתאם לכללי מס שבח המשתנים לפי תקופות זמן.
נישומים שיש להם זכאות להטבות מס בעקבות נסיבות רכישה או מכירה מיוחדות – למשל הקלות מס לאנשים שרכשו או מכרו דירות בתקופות שהיו מאופיינות בשינויי רגולציה.
אנשים שעורכים חישובי מס אופטימליים בעזרת מומחה מס – לדוגמה דרישת פחת מלא, ניכוי כל ההוצאות המוכרות וניתוח מס מפורט.
כל אחד מהמקרים הללו מחייב בחינה מקצועית מקדימה כדי למצות את מלוא ההטבות האפשריות, והמומחים המוסמכים שלנו יבדקו את האפשרויות ויבצעו חישובים שיאפשרו לכם לשלם תשלום מס מינימלי.
למשל במקרה של זוג גרוש או פרוד שמוכר דירה – ייתכן שההמלצה המקצועית תהיה לשייך את חבות המס לאחד מבני הזוג כדי להגדיל את שיעור החזר מס שבח.
אילו גורמים עשויים להשפיע על גובה ההחזר?
מעבר לזכאות לפטור מלא או חלקי קיימים גורמים נוספים שעשויים להשפיע על החזר המס ולהפחית את גובה החבות המסית. אחד הגורמים העיקריים הוא התאמת מדרגות המס לגובה ההכנסה האישית של המוכר. במקרים שבהם הכנסת המוכר נמוכה, ניתן להחיל עליו שיעור מס מופחת וכך להפחית את סכום המס שהוא נדרש לשלם.
קיימת אפשרות לקיזוז הוצאות שנלוו למכירת הדירה ובכך להפחית את הרווח החייב במס. הוצאות כגון שיפוץ הנכס, תיקוני ליקויים, תשלום אגרות שונות, שכר טרחת עורך דין ושמאי, וכן עלויות נוספות הקשורות להשבחת המקרקעין – כולן עשויות להיכלל בחישוב ולהקטין את גובה מס השבח.
מקרים מיוחדים מתייחסים לנכסים שנרכשו לפני שנת 1960 שעבורם החוק קובע כי ניתן ליהנות משיעורי מס מופחתים בהתאם לתנאים ההיסטוריים שהיו בתוקף בעת הרכישה. במקרים כאלה מוכרים עשויים להיות זכאים להקלות משמעותיות שיפחיתו את חבות מס השבח ויאפשרו החזר מס שבח בשיעור גבוה יותר.
איך מקבלים החזר מס שבח בעקבות גביית יתר?
אין תחושה מתסכלת יותר מלשלם יותר ממה שהיינו צריכים וגם הנהלת רשות המיסים אינה מעוניינת להחזיק בכספים שאין לה זכות לגבות כך שאם שולם מס שבח בסכום גבוה מהמותר – ניתן לדרוש החזר.
יחד עם זאת חשוב להבין שנציגי רשות המיסים אינם מבצעים בדיקות אוטומטיות לכל מקרה לגופו ולכן האחריות לבדיקת תקינות החיוב מוטלת על האזרח.
סעיף 160 לפקודת מס הכנסה מאפשר להגיש בקשת החזר מס עד שש שנים רטרואקטיבית במקרים שבהם נגבה מס עודף וסעיף 147 לפקודת מס הכנסה מעניק לרשות המיסים סמכות "לפתוח" שומות סגורות במקרים חריגים כך שמתאפשר תיקון חבות מס גם לאחר שהשומה נסגרה.
איך מגישים בקשה להחזר מס שבח?
יש למלא טופס בקשה להחזר מס שבח (טופס 7111) ולצרף אליו מסמכים כמו חוזה המכר, שומת מס השבח, חשבוניות על הוצאות המוכרות לניכוי ואישורים נוספים הנדרשים בהתאם למקרה הספציפי.
בקשה לקבלת החזר מס שבח ניתן להגיש בתוך ארבע שנים ממועד תשלום המס אבל במקרים חריגים ניתן להגיש ערעור גם לאחר תקופה זו אם ישנם נימוקים משפטיים מוצקים. הטיפול בבקשה עשוי להימשך מספר חודשים ולכן חשוב לוודא שכל המסמכים מוגשים בצורה מסודרת כדי למנוע עיכובים.
אילו הוצאות ניתן לקזז מהחישוב כדי להגדיל את ההחזר?
חישוב מס השבח מאפשר קיזוז של הוצאות שונות שהיו קשורות לנכס במהלך השנים כמו למשל:
- הוצאות שיפוץ והשבחה של הדירה
- הוצאות עורך דין ששולמו במהלך הרכישה והמכירה
- תשלומי מס רכישה בעת הקנייה
- עמלות תיווך
- ואף ריבית על הלוואות ששימשו למימון רכישת הנכס.
כל הוצאה שניתן להוכיח כי הייתה חלק מהעסקה או השבחת הנכס עשויה להפחית את סכום הרווח החייב במס ולהגדיל את ההחזר האפשרי.
מהו חישוב ליניארי ואיך אפשר לנצל אותו להחזר מס שבח?
החוק קובע שמס השבח עומד על 25% מהרווח שנצבר בעת מכירת הדירה לאחר ניכוי הוצאות מוכרות ועד כאן מדובר בחישוב פשוט יחסית, אבל בשנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית בתחום מיסוי המקרקעין אשר קבעה מנגנון חישוב ליניארי חדש.
מנגנון זה מפריד בין התקופה שלפני הרפורמה לבין התקופה שלאחריה כך ששיעור המס שחל על הרווח שנצבר לפני הרפורמה הוא 0% ואילו על הרווח שנצבר לאחר הרפורמה חל שיעור מס של 25%.
איך התהליך עובד בפועל?
נניח כי לדינה יש דירה שרכשה בשנת 2005 כך שהייתה בבעלותה במשך 9 שנים עד כניסת הרפורמה בשנת 2014. בשנת 2022 ולאחר שהחזיקה בנכס במשך 17 שנים היא מחליטה למכור את הדירה.
לפי החישוב הליניארי מס השבח שתחויב בו יחושב על השנים שלאחר הרפורמה בלבד, כלומר על 8 השנים האחרונות בלבד ולא על כל תקופת הבעלות שלה בנכס. כתוצאה מכך חבות המס של דינה תהיה נמוכה משמעותית לעומת מצב שבו כל הרווח היה מחויב במס מלא של 25%.
החישוב הליניארי מאפשר להפחית את גובה המס על דירות שהוחזקו במשך תקופה ארוכה לפני 2014 ולכן מומלץ לבדוק האם ניתן להחיל אותו בעת חישוב מס השבח ולממש את הזכאות להחזר.
איך תושב חוץ הצליח להפחית משמעותית את מס השבח על בית עם זכויות בנייה?
אל משרדנו פנה תושב חוץ שירש בית פרטי ברחובות שכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות ובהתאם לחישוב מס השבח הראשוני שקיבל הוא נדרש לשלם מס בגובה של כ-900,000 ש"ח בעיקר בשל שווי זכויות הבנייה.
לאחר בחינה מעמיקה וטיפול מקצועי של מומחה מס מטעמנו הצלחנו להפחית משמעותית את חבות המס כך שבסופו של דבר הלקוח שילם מס שבח מופחת בגובה של כ-580,000 ש"ח בלבד – חיסכון של כ-320,000 ש"ח!
למה כדאי לקבל את הליווי של המומחים בחברת עמית החזרי מס?
למרות שניתן להגיש בקשה להחזר מס שבח באופן עצמאי, במקרים רבים כדאי לקבל את הסיוע של צוות המומחים שלנו, שיבדקו האם קיימות אפשרויות נוספות להפחית את החבות במס ולוודא שהבקשה מוגשת בצורה מסודרת כדי להגדיל את הסיכוי לקבלת החזר מס שבח.
במקרים של מחלוקות עם רשות המיסים הצוות שלנו יסייע בניהול ההליכים על מנת להשיג תוצאה מיטבית.
איך ממקסמים את החזר מס השבח?
כדי למקסם את החזר מס השבח יש להתנהל באופן מסודר ולבדוק מראש את כל האפשרויות הזמינות להקטנת חבות המס. יש להגיש את כל המסמכים הדרושים בצורה מלאה, לנצל את הזכאות לקיזוז הוצאות, לבדוק האם חלו שינויים במדיניות המס שיכולים להשפיע על ההחזר, ולהיעזר באנשי מקצוע.
בסופו של דבר, התנהלות נכונה יכולה להוביל להחזר משמעותי ולחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אם אינכם בטוחים איך להתנהל, חשוב שתפנו לצוות המקצועי המנוסה שלנו שמתמחה בהחזרי מס כדי שנבדוק את מכלול האפשרויות החוקיות העומדות לרשותכם לקבלת מלוא סכום ההחזר שמגיע לכם.
המומחים של עמית החזרי מס עונים על השאלות הנפוצות שלכם
מהם המקרים הנפוצים שבהם מס שבח מוחזר בפועל?
קיימים מספר מקרים נפוצים שבהם ניתנים החזרי מס שבח כמו לדוגמה במקרים שבהם אנשים מכרו דירה והשתמשו בכספי המכירה לרכישת דירה חלופית.
גם מוכרים שלא היו מודעים לזכאותם לפטור ממס שבח בעת המכירה יכולים להגיש בקשה בדיעבד ולדרוש החזר מס שבח ששולם ביתר. מקרה נוסף הוא טעויות חישוב או דיווח שגוי במסמכים שהובילו לתשלום מס גבוה יותר מהנדרש.
איך משפיע שינוי במדיניות המס על גובה ההחזר?
מדיניות המס משתנה מעת לעת עם עדכונים שמשפיעים על גובה החזרי מס השבח. לדוגמה, בעשור האחרון חלו מספר רפורמות בתחום, כולל הפחתת שיעורי המס למי שמכר דירה יחידה וקביעת מס מופחת במקרים מסוימים של דירות מגורים.
לכן מומלץ לעקוב אחרי עדכוני רשות המיסים ולבדוק האם ניתן לדרוש החזר מס שבח בעקבות שינויים במדיניות.
מה ניתן לעשות אם הבקשה להחזר מס שבח נדחתה?
במקרה שהבקשה להחזר מס שבח נדחתה ניתן להגיש ערעור לרשות המיסים ואם הערעור נדחה שוב – קיימת אפשרות לפנות לוועדת הערר למס שבח מקרקעין ובמקרים מסוימים אף להגיש תביעה לבית המשפט.
חשוב להבין את סיבת הדחייה ולבדוק האם ניתן לתקן את הבקשה או להגיש מסמכים נוספים שיחזקו את הטיעון.
