החזר מס רכישה

החזר מס רכישה – מה צריך לדעת?

מס רכישה מוטל על אנשים שרוכשים זכויות במקרקעין כמו דירות, קרקעות ונכסים אחרים. תכליתו של המס היא להוות מקור הכנסה למדינה אבל גם לתפקד ככלי לוויסות השוק במיוחד בתקופות בהן קיימת עלייה חדה בביקוש לנכסים. גובה המס משתנה בהתאם לשווי הנכס, סוג הנכס וזהות הרוכש – למשל האם מדובר ברוכש דירה יחידה או דירה נוספת.

הצוות המקצועי של חברת עמית החזרי מס מציג במאמר זה את כל המידע שחשוב שתכירו על החזר מס רכישה כך שתוכלו להבין היטב את זכויותיכם ולקבל את סיוע המומחים שינחו אתכם בתהליך בהתנהלות מדויקת, מקצועית ונטולת תקלות.

איך מגישים בקשה להחזר מס רכישה?

תהליך הגשת הבקשה לקבלת החזר המס כולל מספר שלבים. ראשית יש להצטייד בכל המסמכים הרלוונטיים: חוזה הרכישה, אישורי תשלום המס והוכחות לזכאות להחזר (כמו תעודות נכות, מסמכים המעידים על מעמד של עולה חדש או אישורי ניהול משק בית משותף במקרה של בני זוג).

בשלב הבא יש להגיש את הבקשה לרשות המיסים בצירוף מסמכים אלו תוך פירוט הסיבות שבגינן מבוקש ההחזר. רשות המיסים בוחנת את הבקשה ועשויה לדרוש מסמכים נוספים או הבהרות, ואם הבקשה מאושרת – ההחזר מועבר לחשבון הבנק של הרוכש.

מתי מתעורר הצורך בבקשה להחזר מס רכישה?

במקרים רבים רוכשים משלמים את מס הרכישה מראש בעת רכישת הנכס אבל מאוחר יותר מתברר כי יש להם זכות להחזר מס מלא או חלקי. הצורך בהחזר המס עשוי להתעורר בעקבות טעויות בחישוב המס, שינוי במעמד הרוכש (כגון הפיכתו לתושב ישראל או שינויים במצבו המשפחתי), או הטבות מס המגיעות לרוכשים מסוימים כמו עולים חדשים, נכים או משפחות חד-הוריות.

בחלק מהמקרים הסיבה נעוצה במצב בו הרוכש אינו מודע לכלל ההקלות והפטורים המגיעים לו על פי חוק ובמקרים אחרים הצורך בהחזר מס עשוי לנבוע משינויים בתוכניות השימוש בנכס כמו במקרה של נכס שנרכש לשימוש מסחרי או כהשקעה והופך לנכס למגורים. במצב זה עשויות להיות השלכות על גובה המס ששולם.

גם רכישה במסגרת קבוצת רכישה או בפרויקטים של התחדשות עירונית עשויה לעיתים לגרום לחישוב מס לא מדויק. מצבים כאלה מצריכים בחינה מחודשת של חישובי המס ובמקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להחזר מס בגין הסכומים ששולמו ביתר.

אילו טעויות נפוצות וזכויות שלא נוצלו עשויות לזכות בהחזר מס רכישה?

המקרים הנפוצים ביותר כוללים רכישת דירה יחידה שמס הרכישה שלה מחושב לפי מדרגות מופחתות אבל הרוכש טעה ודיווח עליה כדירה נוספת. במקרה אחר, הרכישה מתבצעת במעמד של עולה חדש אבל ההנחה המגיעה לא נלקחת בחשבון.

גם רוכשים שחיים עם נכות או משפחות שכולות זכאים להטבות מס מיוחדות שלא תמיד נחשבות אוטומטית. שינוי בתוכניות השימוש בנכס כמו הפיכתו מנכס להשקעה לנכס למגורים הוא מצב נוסף שעשוי להשפיע על זכאות להחזר.

איך שיעור המס והכנסות המוכר משפיעים על הזכאות להחזר מס רכישה על קרקע?

אחת הסיבות העיקריות לזכאות לקבלת החזר מס רכישה על קרקע נובעת משיעור מס רווח ההון שעומד כיום על 25% עבור יחידים. כלל זה חל רק על עסקאות שבוצעו החל מנובמבר 2001 שבהן הרווח מחושב באופן ליניארי לאורך תקופת ההחזקה בנכס, כלומר מהרגע שבו נרכש הנכס ועד למועד מכירתו.

במקרים שבהם הקרקע נרכשה לפני נובמבר 2001, חישוב המס מתבצע על פי מדרגות המס הרגילות המשקפות את שיעור המס השולי של המוכר ולעיתים נוצר מצב שבו נגבה מס ביתר. כאשר במהלך שנת המס לרשויות המס אין מידע מלא על הכנסות אחרות של המוכר – חישוב המס המוקדם מתבצע על בסיס שיעור המס המרבי ומצב זה מוביל לעודף תשלום.

עם הגשת הדו"ח השנתי כשמתברר שהמוכר נמצא זכאי ליהנות ממדרגות מס נמוכות יותר מתעוררת האפשרות לקבל החזר מס. בנוסף, קיימת אופציה לפרוס את ההכנסות על פני שנים קודמות ולהגדיל את סכום ההחזר עבור עסקאות מקרקעין.

איך הפסדי הון והוצאות שלא קוזזו יכולים להוביל להחזר מס רכישה?

סיבה נוספת להחזרי מס קשורה לקיזוז הפסדי הון מתוך הרווח שנוצר ממכירת הקרקע. הפסדים אלו יכולים להיות תוצאה של עסקאות מקרקעין אבל גם של מכירת ציוד עסקי או השקעות פיננסיות כמו למשל ניירות ערך סחירים או בלתי סחירים.

בחלק מהמקרים אפשר לבחון האם הפסדי ההון מקורם במכירות שבוצעו בשנים קודמות ולבדוק אם ניתן להשתמש בהם לקיזוז ברווחים הנוכחיים באמצעות הגשה ודיווח מתאימים.

קיימות גם הוצאות שונות שלא נלקחו בחשבון בעת חישוב המס המוקדם אבל אפשר לשקול אותן מחדש במסגרת הדיווח השנתי לצורך קיזוז הרווח. מדובר בהוצאות שיכולות להפחית את סכום המס הסופי ולתרום להחזר כספי.

איך ניתן להימנע ממלכודות מס בתהליך החזר מס רכישה?

לפני כל פנייה לרשויות המס בבקשה להחזר מס על עסקאות מקרקעין חשוב לבצע סקירה מעמיקה של כלל ההשלכות הפוטנציאליות. לכל מקרה יש מאפיינים ייחודיים ועל אף ההטבות האפשריות קיימים גם סיכונים של "מלכודות מס" שעלולות להתעורר אם התהליך אינו מבוצע בצורה מקצועית.

לכן מומלץ בחום לבצע כל פעולה הקשורה לרשויות המס לרבות מילוי טפסים והגשת בקשות, בליווי הצוות המקצועי המוסמך שלנו שמתמחה ומנוסה במיסוי מקרקעין ובהחזרי מס כדי לוודא שהתהליך יתנהל באופן מסודר ומדויק ולקבל הגנה מפני ביצוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר.

איך מקבלים החזר מס רכישה בעקבות שיפור דיור?

אם רכשתם דירה והיא מוגדרת כדירה היחידה שלכם – אתם זכאים לשיעור מס רכישה מופחת, אבל בחלק מהמקרים אנשים רוכשים דירה חדשה כשעדיין לא הספיקו למכור את הדירה הקודמת שברשותם. מצבים אלו נקראים "שיפור דיור" והם עשויים להוביל לשיעורי מס רכישה שונים בהתאם למצב הנכס.

כאשר קיימת חפיפה בין שתי הדירות, רשות המיסים מחייבת את הרוכש בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המס הגבוהות יותר החלות על רכישת דירה נוספת.

יחד עם זאת, ניתן לקבל החזר מס רכישה אם הדירה הקודמת נמכרת בתוך פרק זמן של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. פרק זמן זה נחשב כסביר מבחינת נציגי רשות המיסים על מנת לאפשר את מכירת הנכס הקודם.

כדי לממש את זכאותכם להחזר חשוב לשים לב לזמנים ולתנאים שנקבעו מכיוון שהחזר המס יכול להגיע לסכומים משמעותיים ולעיתים אף לעשרות אלפי שקלים. לכן כדאי להתנהל בזהירות ולעקוב אחרי לוחות הזמנים על מנת לוודא את קבלת ההחזר.

למה כדאי לפנות למומחים של עמית החזרי מס?

בעוד שהתהליך עשוי להיראות פשוט, בפועל הוא עלול להיות מורכב במיוחד לאנשים שאינם בקיאים במערכת המס. במקרים בהם מדובר בסכומי מס גבוהים או כאשר יש צורך בפרשנות מקצועית לחוקי המס, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שמתמחים ומנוסים במיסוי מקרקעין ובהחזרי מס.

הצוות המקצועי שלנו יוודא שהבקשה תוגש בצורה מקצועית ומדויקת ותכלול את כל המסמכים הנדרשים כדי להגדיל את הסיכוי לקבלת ההחזר במהירות וללא עיכובים מיותרים. הצוות המקצועי שלנו מסייע גם בזיהוי זכויות נוספות להטבות מס שלא נלקחו בחשבון בעת הרכישה כמו פטורים מיוחדים, מדרגות מס מופחתות או קיזוזים רלוונטיים.

הליווי המקצועי מאפשר לכם לוודא שהבקשה תעמוד בכל הדרישות של רשות המיסים תוך שימוש בידע עדכני בחוקי המס ובפסיקות האחרונות. כך תוכלו לחסוך זמן, להפחית את הסיכון לדחיית הבקשה ולמקסם את החזר המס המגיע לכם בצורה היעילה ביותר.

האם ניתן לערער על החלטת רשות המיסים בנוגע להחזר מס רכישה?

במקרים שבהם רשות המיסים דוחה בקשה להחזר מס רכישה קיימת אפשרות לערער על ההחלטה. הערעור יכול להיות מוגש במסגרת הזמן הקבוע בחוק: עד 30 ימים ממועד קבלת ההודעה על הדחייה.

תהליך הערעור מחייב הצגת מסמכים נוספים או הבהרות לנימוקים שבגינם מגיע ההחזר, ופנייה לערכאות מתאימות כמו ועדת ערר לענייני מיסוי מקרקעין יכולה להוות שלב נוסף במקרה שהערעור הראשוני לא התקבל.

למה חשוב לעבור תהליך החזר מס רכישה?

החזר מס רכישה מספק הזדמנות להשיב כספים משמעותיים ששולמו ביתר ולמרות שהתהליך עשוי להיות כרוך בהשקעת זמן ומאמץ, מדובר במהלך כלכלי נבון שיכול להקל משמעותית על הוצאות הרכישה.

עם הכנה נכונה וייעוץ מקצועי של המומחים בחברת עמית החזרי מס, נוודא שההחזר יתקבל במהירות וביעילות בתהליך שיוביל למניעת טעויות עתידיות. לכן אל תוותרו על זכויותיכם וצרו קשר עם הצוות שלנו עוד היום כדי שנתחיל בתהליך לקבלת מלוא החזר המס שמגיע לכם.

המומחים של עמית החזרי מס עונים על השאלות הנפוצות שלכם

מה ההבדל בין מס רכישה לבין מס שבח?

בתחום הנדל"ן קיימים שני סוגי מיסים עיקריים: מס רכישה ומס שבח. מס רכישה חל על רכישת זכות במקרקעין בעוד שמס שבח מוטל על מכירת זכות במקרקעין כאשר העסקה הניבה רווח, וההבדל העיקרי בין השניים טמון באופן חישובם ובמטרת המס.

מס רכישה מחושב לפי מדרגות מס המבוססות על ערך הקנייה של הנכס ללא תלות ברווח או הפסד. מס שבח נקבע כ-25% מהרווח שנוצר במכירה לאחר קיזוז הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עמלות תיווך והוצאות נוספות הקשורות לעסקה.

במקרה שבו אתם רוכשים דירה ומוכרים דירה אחרת במקביל – תידרשו לשלם את שני סוגי המיסים  שכן כל אחת מהעסקאות נחשבת לאירוע מס עצמאי ונפרד מבחינת רשויות המס.

האם כולם מחויבים בתשלום מס רכישה?

לא כל אחד מחויב בתשלום מס רכישה. אם אתם מתכננים לרכוש דירה שתהיה הדירה היחידה שלכם או שאתם מוגדרים כ"משפרי דיור" – ייתכן שתהיו פטורים מתשלום מס רכישה בתנאי שסכום רכישת הדירה אינו עולה על 1,805,545 ש"ח (נכון למדרגות המס העדכניות).

במקרים שבהם סכום הרכישה גבוה ממדרגה זו – תחויבו בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המס שקבעה רשות המיסים. מדרגות אלו מחלקות את התשלום לאחוזים משתנים בהתאם לשווי הדירה כך שדירות יקרות יותר מחויבות במס גבוה יותר.

כמה זמן לוקח לקבל את ההחזר?

משך הזמן לקבלת החזר מס רכישה משתנה בהתאם למורכבות הבקשה ועומס העבודה ברשות המיסים.

במקרים פשוטים ההחזר עשוי להתבצע תוך מספר חודשים אבל במקרים מורכבים שכרוכים בבחינה מעמיקה, התהליך עלול להימשך זמן רב יותר.

איך נמנעים מלכתחילה מתשלומי מס רכישה מיותרים?

השיטה הטובה ביותר להימנע מהצורך בהחזר מס היא להיערך מראש ולוודא שהמס המחושב נכון. לפני ביצוע הרכישה מומלץ להתייעץ עם הצוות המקצועי שלנו שמתמחה במיסוי מקרקעין כדי שנבדוק את הזכאות שלכם לקבלת הטבות מס ונציג את כל המסמכים הרלוונטיים בזמן החישוב. השקעה קטנה בהכנה מראש יכולה לחסוך סכומים משמעותיים של זמן וכסף בהמשך.