החזר מס לדירה שניה בישראל

החזר מס לדירה שנייה בישראל – באילו מקרים אפשר לקבל כסף חזרה מהמדינה?

רכישת דירה שנייה בישראל כרוכה בתשלומי מסים גבוהים יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. המדינה רואה ברוכשי דירה שנייה כמשקיעים, ולכן מס הרכישה על דירה נוספת גבוה משמעותית. למרות זאת, ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל החזר מס על רכישת דירה שנייה. במאמר זה נפרט באילו מקרים זה אפשרי, איך מגישים בקשה ומה חשוב לדעת.

מהו מס רכישה על דירה שנייה?

כיום, רוכש דירה שנייה בישראל נדרש לשלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר בהשוואה לדירה יחידה. נכון לשנת 2025, מדרגות המס על דירה שנייה מתחילות ב8% על הסכום עד 5,800,000 ש"ח (בערך) ו10% על הסכום שמעל.

מס הרכישה משולם ישירות לרשות המסים עם השלמת העסקה, ולעיתים מדובר בסכומים משמעותיים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

באילו מקרים ניתן לקבל החזר מס על דירה שנייה?

1. מכירת הדירה הראשונה תוך 18 חודשים

אם רכשתם דירה שנייה במטרה למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים (או 12 חודשים במקרה של דירה מקבלן), ייתכן שתוכלו לבקש החזר מס וליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, במקום דירה נוספת.
במקרה כזה, רשות המסים תבחן אם אכן עמדתם בתנאי המכירה ותבצע החזר בהתאם.

2. רכישת דירה נוספת לצורך תחליף מגורים (דירה חלופית)

אם רכשתם דירה חדשה למגורים והתכוונתם למכור את הדירה הישנה תוך פרק זמן קבוע בחוק, ניתן לקבל החזר על חלק ממס הרכישה אם הוגדרה הדירה החדשה כדירה יחידה לאחר המכירה.

3. טעויות בדיווח או חישוב

במקרים של טעויות בחישוב מס הרכישה – למשל, אם הדירה השנייה נרכשה על שם מספר רוכשים והחלק של אחד מהם היה אמור להיות פטור (כגון בן זוג נטול דירה) – ניתן לבקש תיקון מס וקבלת החזר על המס העודף שנגבה.

4. פטור חלקי למשפרי דיור

משפרי דיור שרכשו דירה נוספת לצורך מעבר, ומכרו את דירתם הקודמת בטווח הזמן הקבוע, יכולים במקרים מסוימים לקבל החזר מס רכישה חלקי בהתאם למדרגות מס מופחתות.

החזר מס רטרואקטיבי

ניתן להגיש בקשה להחזר מס על דירה שנייה עד 4 שנים ממועד תשלום המס. כלומר, גם אם רכשתם דירה שנייה לפני מספר שנים, ועדיין עומדים בתנאים (למשל מכרתם את הדירה הראשונה במועד הנדרש), תוכלו לבדוק זכאות להחזר.

איך מגישים בקשה להחזר מס לדירה שנייה?

1. איסוף מסמכים

• שטר מכר/חוזה רכישה של הדירה השנייה.
• אישור על תשלום מס רכישה.
• מסמכי מכירת הדירה הראשונה (אם רלוונטי).
• אסמכתאות המעידות על עמידה בתנאי החוק.

2. הגשת בקשה לרשות המסים

את הבקשה להחזר מס מגישים למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שבו נרכשה הדירה. אפשר להגיש את הבקשה באופן מקוון, בדואר או בעזרת יועץ מס או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.

3. מעקב

לאחר הגשת הבקשה, רשות המסים תבדוק האם הרוכש עמד בכל תנאי החוק, ותבצע את ההחזר ישירות לחשבון הבנק.

דוגמה

זוג רכש דירה שנייה ב-2022 ושילם מס רכישה לפי שיעור של 8%. בשנת 2023 הם מכרו את דירתם הראשונה, והדירה החדשה הפכה לדירתם היחידה. במקרה כזה, הם יכולים להגיש בקשה להחזר מס ולקבל החזר של עשרות אלפי שקלים, בהתאם להפרש בין מס רכישה על דירה יחידה לדירה שנייה.

סיכום

רכישת דירה שנייה כרוכה בתשלום מס רכישה גבוה, אבל במקרים מסוימים תוכלו לקבל החזר מס משמעותי. אם מכרתם דירה ישנה במועד, טעיתם בדיווח, או שאתם משפרי דיור – כדאי לבדוק את זכאותכם.

צוות עמית החזרי מס מתמחה בליווי רוכשי דירות בבדיקת זכאות להחזר מס, הגשת הבקשה ומעקב עד שהכסף חוזר לחשבון הבנק שלכם.